За загальним правилом правочини
потребують нотаріального посвідчення лише у випадках, передбачених законом
(частина перша статті 209 Цивільного кодексу України) (надалі - ЦК): зокрема, власне ЦК, Господарським кодексом України (надалі – ГК), Земельним кодексом України (надалі – ЗК) тощо. Водночас на вимогу фізичної чи юридичної особи таке посвідчення
може здійснюватися і в інших випадках. Такі договори, з урахуванням приписів
частини третьої статті 640 і частина четверта статті 639 ЦК, вважаються укладеними з моменту нотаріального
посвідчення. Умові про нотаріальне посвідчення слід приділяти належну
увагу, оскільки її порушення робить
договір нікчемним (частина
перша статті 220 ЦК), що, крім іншого, може спричинити неприємні
податкові наслідки для його сторін.
Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджено наказом
Міністерства юстиції України від 22.02.12 № 296/5, зареєстровано в Міністерстві
юстиції України 22 лютого 2012 року за № 282/20595.
Нотаріальні дії можуть вчинюватися будь-яким нотаріусом на всій території
України, за винятком обмежень у праві вчинення нотаріальних дій, установлених
статтями 9, 53, 55, 60, 66, 72, 73, 94 Закону України від 02.09.93 № 3425 "Про
нотаріат" та іншими актами законодавства України.
Ще одне питання, що варте уваги, полягає в тому, що з 01.01.2013 року скасовано державну реєстрацію договорів*. На зміну їй прийшла державна реєстрація речових прав (права власності, користування, володіння та інших прав, названих у частині першої статті 4 Закону України від 01.07.04 № 1952 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (надалі – закон № 1952) на нерухоме майно (зокрема, земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення тощо) та їх обтяжень. Її правове значення полягає в тому, що відповідне право вважається таким, що виникло лише з момент його державної реєстрації. У зв’язку з цим зауважимо, що відсутність останньої не призводить до недійсності/нікчемності відповідного договору - у такому разі слід мати на увазі те, що відповідне право не виникло.
Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.15 №1127 "Про державну реєстрацію речових
прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції відповідної постанови від 23.08.16
№ 553), затверджено:
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень;
- Порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме
майно;
- Порядок доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
*Скасовано державну реєстрацію договорів у розумінні
ЦК, яку здійснювали нотаріуси. Водночас в окремих випадках, передбачених
законодавством, державна реєстрація договорів все ще може потрібна: зокрема,
при оренді земельного паю (реєстрація у цьому разі відбувається на підставі
Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженим
постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119).
Наведемо перелік договорів, які підлягають
обов’язковому нотаріальному посвідченню, а також речових прав, що виникають на їх підставі та потребують державної реєстрації
(актуально лише для нерухомості).
Нотаріальне посвідчення договорів
та державна реєстрація прав
№ з/п
|
Вид
договору
|
Нотаріальне
посвідчення
|
Державна реєстрація
речових прав (актуально для нерухомості)
|
Норма
закону
|
1
|
Договір купівлі-продажу та міни
|
стаття 657 ЦК, статті 128 і 132 ЗК
|
||
1.1
|
земельної ділянки
|
+
|
+
|
|
1.2
|
єдиного майнового комплексу
|
+
|
+
|
|
1.3
|
житлового будинку (квартири) чи іншого нерухомого майна (крім майна, що
перебуває в податковій заставі)
|
+
|
+
|
|
2
|
Договір дарування
|
|||
2.1
|
нерухомого майна
|
+
|
+
|
|
2.2
|
валютних цінностей на суму, що перевищує п’ятидесятикратний розмір
неоподатковуваного мінімуму доходів громадян
|
+
|
+
(у частині нерухомості)
|
стаття 719 ЦК
|
3
|
Договір ренти
|
+
|
-
|
стаття 732 ЦК
|
4
|
Договір про передачу нерухомого
майна під виплату ренти
|
+
|
+
|
|
5
|
Договір довічного утримання
(догляду)
|
+
|
+
(у частині нерухомості)
|
стаття 745 ЦК
|
6
|
Договір найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої частини)
|
+
(якщо його укладено на строк 3 роки і більше)
|
+
(якщо його укладено на строк 3 роки і більше)
|
статті 793 і 794 ЦК
|
Якщо із закінченням строку договору найму будівлі
або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і
наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим
майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання
такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального
посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору
він відповідно до частини другої статті 215 ЦК відповідав вимогам частини
другої статті 793 та статті 794 ЦК.
У разі якщо внаслідок внесення змін до договору
така його істотна умова, як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три
роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт
договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом,
передбаченим статтею 654 ЦК, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному
посвідченню, якщо інше не встановлено договором.
Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору
оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі
статті 764 ЦК чи частини другої статті 17 Закону України від 10.04.92 № 2269 "Про оренду
державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років)
немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації (пункт 2.9 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.13 № 12).
|
||||
7
|
Договір управління нерухомим
майном
|
+
|
+
|
стаття 1031 ЦК
|
Необхідність державної реєстрації відповідних прав у
цьому випадку не прописана в ЦК та законі № 1952. Водночас вважаємо, що в
цьому випадку вона обов'язкова - зумовлено це тим, частиною першою статті 3 закону № 1952
названо невичерпний перелік речових прав на нерухомість, що підлягають
державної реєстрації.
|
||||
8
|
Договір найму транспортного
засобу за участю фізичної особи
|
+
|
-
|
стаття 799 ЦК
|
Це правило не діє (тобто обов'язкове нотаріальне посвідчення не потрібне), якщо фізична особа виступає в такому
договорі як підприємець.
|
||||
9
|
Договір позички будівель та
інших капітальних споруд (їх окремої частини)
|
+
(якщо його укладено на строк 3 роки і більше) |
+
(якщо його укладено на строк 3 роки і більше) |
статті 828 і 793 ЦК
|
Висновок у частині державної реєстрації речових прав
потребує пояснення. Річ у тім, що частина третя статті 828 ЦК встановлює
подібне правило (у тому числі в частині прив'язки до строку дії договору)
лише щодо форми договору. Водночас запропонований нами висновок випливає з частини
третьої статті 827 ЦК, де вказано, що до договору позички застосовуються
положення глави 58 ЦК (найму), а отже, у тому числі й її приписи в частині
державної реєстрації речових прав. Про правильність подібного підходу
свідчить і судова практика, наприклад, постанова Київського апеляційного
господарського суду від 08.07.2013 року у справі № 910/462/13 (незважаючи на
те, що це рішення стосується державної реєстрації договору, воно вказує на
необхідність спільного прочитання статей 828, 793 і 794 ЦК).
|
||||
10
|
Договір позички транспортного
засобу (крім наземних самохідних транспортних засобів), у якому хоча б
однією стороною є фізична особа
|
+
|
-
|
стаття 828 ЦК
|
Правило про обов'язкове нотаріальне
посвідчення не повинно діяти, якщо така фізична особа виступає в договорі як
підприємець.
|
||||
11
|
Договір найму житла з викупом
|
+
|
-
|
Частина друга статті 811 ЦК
|
12
|
Договір застави, якщо
предметом застави є нерухоме майно, космічні об'єкти, транспортні засоби, що
підлягають державної реєстрації
|
+
|
+
(у частині іпотеки)
|
стаття 577 ЦК і стаття 13 Закону № 2654
|
Закон України від 02.10.92 № 2654 "Про заставу"
|
||||
13
|
Договір оренди земельної ділянки
|
-
|
+
|
статті 6 і 14 Закону № 161
|
Закон України від 06.10.98 № 161 "Про оренду
землі"
За бажанням однієї зі сторін договір може бути
посвідчено нотаріально
Типовий договір оренди землі, затверджено постановою
Кабінету Міністрів України від 03.03.04 № 220.
|
||||
14
|
Договір суборенди земельної
ділянки
|
-
|
+
|
стаття 8 Закону № 161
|
За згодою
сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.
У Законі № 161 усе ще містяться згадки про
необхідність здійснення реєстрації договорів оренди/суборенди земельних
ділянок, проте, вважаємо, брати їх до уваги, вважаємо, не варто.
|
||||
15
|
Договір про створення
акціонерного товариства, у якому беруть участь громадяни
|
+
|
-
|
Частина третя статті 9 Закону № 514, частина
друга статті 153 ЦК
|
Закон України від 17.09.08 № 514 "Про
акціонерні товариства".
На відміну від частини другої статті 153 ЦК, у
частині третьої статті 9 Закону № 514 йдеться про нотаріальне посвідчення не
договору, а підписів. Водночас це не зовсім коректно, оскільки згідно зі статтею
78 Закону про нотаріат підписи посвідчуються лише на документах, які не мають
характеру угод.
|
||||
16
|
Договір про перехід права
власності на земельні ділянки
|
+
|
+
|
статті 132 і 142 ЗК
|
17
|
Договір про спільну часткову
власність на земельну ділянку
|
+
|
+
|
стаття 88 ЗК
|
18
|
Угода про зміну або розірвання
договору (якщо основний договір підлягав нотаріальному посвідченню)
|
+
|
+
(у частині нерухомості) |
стаття 654 ЦК
|
19
|
Договір суборенди майна
(якщо договір оренди підлягав нотаріальному посвідченню)
|
+
|
+
(у частині нерухомості) |
стаття 774 ЦК
|
20
|
Договір про заміну кредитора або
боржника у зобов’язанні (якщо первісний договір підлягав нотаріальному
посвідченню)
|
+
|
+
(у частині нерухомості) |
статті 513 і 521 ЦК
|
21
|
Договір про виділення частки в
натурі з нерухомого майна
|
+
|
-
|
стаття 364 ЦК
|
22
|
Договір про розділ нерухомого
майна, що перебуває у спільній частковій або сумісній власності
|
+
|
-
|
статті 367 і 372 ЦК
|
